입주권 받을 수 있는 최소 기준: 재개발 투자 전 반드시 알아야 할 핵심 조건

 

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재개발 지역에 투자할 때 대부분의 투자자들은 ‘입주권’을 확보할 수 있는지를 가장 중요하게 생각합니다. 특히 빌라나 단독주택 소유자라면, 최소 기준만 충족해도 아파트 1채를 받을 수 있다는 기대감으로 접근하는 경우가 많습니다. 하지만 실제로는 입주권을 받을 수 있는 기준이 법적으로 명확하게 정해져 있으며, 이를 충족하지 못하면 현금청산 대상이 될 수 있습니다.

 

1. 입주권이란?

• 입주권(조합원 분양권): 재개발 사업에서 조합원이 새로 짓는 아파트를 분양받을 수 있는 권리
• 대상자: 정비구역 내 ‘토지등소유자’로서 조합원이 된 사람

2. 입주권을 받을 수 있는 최소 요건

✅ 토지등소유자일 것

• 주택의 건물과 대지(토지) 모두를 소유하고 있어야 함
• 단독소유가 원칙이나, 공동소유의 경우 지분율과 기준 시점 중요

✅ 건축물 대장과 등기부등본에 등록된 ‘주택’일 것

• 무허가 건물, 불법 건축물은 인정되지 않음
• 창고, 상가, 사무실 용도 등은 원칙적으로 제외

✅ 조합 설립 인가 이전에 취득했을 것

• 조합 설립 이후 취득 시 입주권이 아닌 현금청산 대상
• 구체적인 ‘인가일’을 기준으로 등기 접수일 확인 필요

✅ 지분 면적 기준 충족

• 서울시 기준: 대지 지분 14㎡(약 4.2평) 이상일 경우 단독 입주권 가능
• 그보다 작을 경우 지분 합산 또는 분양 불가

3. 공동소유일 경우 주의사항

• 한 채를 여러 명이 공유할 경우:
  • 1인 단독 분양 불가능
  • 2인 이상이 함께 1채를 분양받거나, 지분 양도 후 단독 소유자로 전환 필요
• 지분 쪼개기 투자 방식은 최근 규제로 인해 입주권 불인정 사례 증가

4. 입주권을 못 받는 대표 사례

• 조합 설립 인가 후 빌라 매입
• 무허가 주택 매입
• 건물은 있지만 대지권 미등기
• 주택이 아닌 비주거용 건물
• 지분이 너무 작아서 분양 자격 미달

5. 투자자 체크리스트

✅ 등기부등본상 소유권 확인
✅ 대지권 비율 명확히 파악
✅ 조합 설립 인가일 확인 (구청 고시 확인)
✅ 주택으로서 적법한 사용 승인 여부
✅ 조합원 명단 포함 여부 사전 확인

결론

입주권을 받기 위해서는 단순히 '집이 있다'는 사실만으로는 부족합니다.
등기, 대지권, 주택 용도, 조합 설립 이전 취득 등 여러 요건을 모두 충족해야만 비로소 입주권이 주어집니다.

특히 지분이 너무 작거나, 시점을 놓쳤거나, 용도가 주택이 아닐 경우 입주권은커녕 투자금 손실까지 이어질 수 있습니다.
따라서 재개발 투자 전에는 반드시 입주권 최소 기준을 확인하고 법적 검토까지 거치는 것이 필수입니다.